부동산 중개보수(복비) 완벽 정리 — 요율표와 계산법 한눈에

집을 사고팔거나 전월세 계약을 맺으면 공인중개사에게 중개보수를 냅니다. 흔히 복비라고 부르는 그 비용입니다. 거래 금액이 크다 보니 중개보수도 적지 않은데, 막상 계약 자리에서야 금액을 듣고 당황하는 경우가 많습니다. 수백만 원에 이르기도 하는 비용인데 정작 어떻게 정해지는지 모르고 그냥 내는 사람도 적지 않습니다. 요율과 계산법을 미리 알아두면 예상 비용을 가늠하고, 부당하게 더 내는 일도 막을 수 있습니다. 거래 유형별 상한요율과 계산 방법, 꼭 알아둘 점을 표와 함께 정리했습니다. 아래 요율은 2026년 기준 상한요율이며, 지역 조례나 협의에 따라 달라질 수 있으니 계약 전 반드시 확인하시기 바랍니다.

중개보수란 무엇일까

중개보수는 공인중개사가 부동산 거래를 중개해 준 대가로 받는 수수료입니다. 매매든 전월세든, 중개사를 통해 계약이 성사되면 거래 당사자가 중개사에게 보수를 지급합니다. 단순히 집을 소개해 준 값이 아니라, 시세 안내부터 권리관계 확인, 계약서 작성, 잔금과 입주까지 거래 전 과정을 돕는 데 대한 보수라고 보면 됩니다. 중요한 점은 이 보수가 마음대로 정해지는 것이 아니라, 거래 금액에 따른 상한요율 안에서 정해진다는 것입니다.

상한요율이라는 표현이 핵심입니다. 법으로 정해진 것은 "이보다 더 받을 수 없다"는 한도이며, 그 안에서는 중개사와 의뢰인이 협의해 정할 수 있습니다. 즉 상한요율이 곧 무조건 내야 하는 금액은 아닙니다. 거래가 수월했거나 금액이 큰 경우에는 협의로 요율을 낮추는 것도 가능합니다. 많은 사람이 이 사실을 모른 채 제시받은 금액을 그대로 받아들이는데, 협의 여지가 있다는 점만 알아도 출발선이 달라집니다.

중개보수는 "상한요율" 안에서 협의로 정해집니다. 표에 적힌 요율이 곧 정해진 금액은 아니라는 점을 기억하세요.

매매·교환 중개보수 요율

집을 사고팔 때(매매·교환)의 상한요율은 거래 금액 구간에 따라 다릅니다. 금액이 클수록 요율도 높아지는 구조이지만, 중간 구간이 가장 낮고 양 끝으로 갈수록 올라가는 형태라는 점이 특징입니다.

거래 금액	상한요율	비고
5천만 원 미만	0.6%	상한액 한도 적용
5천만 원 이상 2억 원 미만	0.5%	상한액 한도 적용
2억 원 이상 9억 원 미만	0.4%	—
9억 원 이상 12억 원 미만	0.5%	—
12억 원 이상 15억 원 미만	0.6%	—
15억 원 이상	0.7%	—

낮은 금액 구간에는 요율과 함께 상한액(받을 수 있는 최대 금액)이 정해져 있어, 계산한 금액이 상한액을 넘으면 상한액까지만 냅니다. 9억 원을 넘는 고가 구간부터 요율이 다시 올라가는 점도 눈여겨볼 만합니다. 같은 0.5%라도 5천만 원짜리 거래와 9억 원짜리 거래의 실제 금액은 크게 차이 납니다.

한 가지 주의할 점은, 거래 금액이 구간 경계에 걸쳐 있을 때입니다. 예를 들어 9억 원을 아주 조금 넘는 거래는 0.4%가 아니라 0.5% 구간에 들어가, 금액 차이는 작아도 요율이 달라져 보수가 꽤 늘 수 있습니다. 그래서 거래 금액이 구간 경계 부근이라면 어느 구간에 속하는지 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 위 요율은 전국 공통의 기준이지만, 지역에 따라 세부 적용이 다를 수 있으므로 거래 지역의 기준을 함께 살펴보는 것이 안전합니다.

전월세(임대차) 중개보수 요율

전세나 월세 같은 임대차 거래의 상한요율은 매매보다 대체로 낮습니다. 소유권이 넘어가는 매매보다 거래의 무게가 가볍다고 보기 때문입니다. 구간은 다음과 같습니다.

거래 금액	상한요율	비고
5천만 원 미만	0.5%	상한액 한도 적용
5천만 원 이상 1억 원 미만	0.4%	상한액 한도 적용
1억 원 이상 6억 원 미만	0.3%	—
6억 원 이상 12억 원 미만	0.4%	—
12억 원 이상 15억 원 미만	0.5%	—
15억 원 이상	0.6%	—

임대차에서 헷갈리는 부분이 "거래 금액"을 어떻게 보느냐입니다. 전세는 보증금이 그대로 거래 금액이 됩니다. 반면 월세는 보증금에 월세의 일정 배수를 더해 거래 금액을 환산합니다. 그래서 보증금이 적고 월세가 큰 경우에는 환산 금액이 생각보다 커질 수 있습니다.

조금 더 풀어 보면, 월세 거래는 보증금에 월세액을 일정 배수로 환산해 더한 금액을 거래 금액으로 봅니다. 이렇게 환산한 금액이 너무 작으면 다른 기준으로 다시 계산하기도 합니다. 그래서 보증금 1천만 원에 월세가 큰 계약과, 보증금 1억 원에 월세가 없는 계약은 환산 금액이 비슷해질 수도 있습니다. 복잡해 보이지만 핵심은 "월세 계약은 보증금만으로 보수가 정해지지 않는다"는 것입니다. 보증금이 거의 없는 순수 월세라도 중개보수는 0원이 아니라, 환산 금액을 기준으로 계산됩니다. 계약 전에 중개사에게 환산 기준과 예상 보수를 미리 물어보면 정확한 금액을 가늠할 수 있습니다.

중개보수는 어떻게 계산할까

계산 공식 자체는 단순합니다. 거래 금액에 해당 구간의 상한요율을 곱하면 됩니다. 어려운 수식이 아니라, 자신의 거래 금액이 어느 구간인지만 찾으면 바로 계산할 수 있습니다. 다만 낮은 금액 구간은 상한액이 함께 정해져 있어, 곱한 값이 상한액을 넘으면 상한액까지만 냅니다. 이 상한액 덕분에 소액 거래에서 보수가 지나치게 커지지 않도록 보호받는 셈입니다.

예를 들어 5억 원짜리 집을 매매한다면, 2억 원 이상 9억 원 미만 구간이라 상한요율은 0.4%입니다. 5억 원에 0.4%를 곱하면 200만 원이 상한이 됩니다. 이 금액 안에서 중개사와 협의해 최종 보수를 정하게 됩니다. 전세 3억 원 계약이라면 1억 원 이상 6억 원 미만 구간으로 상한요율 0.3%가 적용되어, 3억 원의 0.3%인 90만 원이 상한이 됩니다.

이렇게 자신의 거래 금액과 구간만 알면 예상 보수를 직접 가늠해 볼 수 있습니다. 미리 계산해 두면 계약 자리에서 제시받는 금액이 적정한지 바로 판단할 수 있습니다. 반대로 아무 준비 없이 가면 상한요율을 그대로 적용한 금액을 별 의심 없이 받아들이기 쉽습니다. 큰돈이 오가는 거래인 만큼, 몇 분만 들여 미리 계산해 보는 것이 큰 도움이 됩니다.

계산은 "거래 금액 × 상한요율 = 상한". 이 상한 안에서 협의가 이뤄지고, 낮은 구간은 상한액이 추가로 적용됩니다.

여기에 한 가지 더 있습니다. 중개보수에는 부가가치세가 별도로 붙을 수 있습니다. 중개사무소가 일반과세자라면 보수의 10%가 부가세로 더해집니다. 그래서 실제로 지갑에서 나가는 금액은 표로 계산한 값보다 조금 더 클 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다. 앞의 5억 원 매매 예시에서 보수가 200만 원이라면, 부가세까지 더하면 220만 원이 됩니다. 적지 않은 차이이므로 예산을 짤 때 부가세를 빠뜨리지 않는 것이 좋습니다. 다만 간이과세자인 중개사무소는 부가세가 다르게 적용될 수 있으니, 견적을 받을 때 부가세가 포함된 금액인지 아닌지를 분명히 확인하는 것이 중요합니다.

꼭 알아둘 점

중개보수와 관련해 자주 놓치거나 오해하는 부분을 정리했습니다.

• 상한요율은 한도일 뿐, 협의로 낮출 수 있습니다. 처음 제시받은 금액이 곧 정가가 아니므로, 부담스럽다면 정중하게 협의를 요청해도 됩니다.
• 부가가치세는 보수와 별도입니다. 중개사무소가 일반과세자라면 10%가 더해지므로, 견적을 받을 때 부가세 포함 여부를 함께 확인하세요.
• 매도인과 매수인, 임대인과 임차인은 각자 자신의 중개보수를 냅니다. 한쪽이 양쪽 몫을 내는 것이 아니므로, 상대방 몫까지 떠안지 않도록 주의합니다.
• 보수는 계약이 성사됐을 때 발생합니다. 계약이 중간에 깨진 경우에는 그 경위에 따라 지급 여부가 달라질 수 있어, 분쟁의 소지가 있다면 미리 조건을 명확히 해 두는 것이 좋습니다.
• 영수증과 현금영수증을 챙기면 나중에 분쟁이나 세금 처리에서 근거가 됩니다. 현금영수증은 연말정산이나 종합소득세에서 공제 자료로도 쓸 수 있습니다.

이런 점만 알아둬도 계약 자리에서 당황하지 않고, 적정한 금액을 협의할 수 있습니다. 사소해 보이지만 모르고 지나치면 손해로 이어지는 부분들이라 미리 챙겨두는 것이 좋습니다.

보수를 줄이는 현실적인 방법

중개보수는 상한 안에서 협의가 가능한 만큼, 몇 가지를 챙기면 부담을 줄일 수 있습니다. 무리한 깎기가 아니라 정당한 범위에서의 조정입니다.

가장 기본은 계약 전에 협의하는 것입니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 보수를 얼마로 할지 미리 이야기해 두면 서로 분명합니다. 거래가 단순하거나 금액이 큰 경우에는 요율을 조금 낮추는 협의가 받아들여지는 경우가 많습니다. 특히 고가 거래는 같은 요율이라도 금액 자체가 크기 때문에, 약간의 요율 조정만으로도 실제 절약 폭이 꽤 커집니다. 또 같은 매물을 여러 중개사무소가 함께 다루는 경우, 몇 곳의 견적을 비교해 보면 합리적인 선을 가늠할 수 있습니다.

반대로 무조건 싼 곳만 찾는 것이 늘 이득은 아닙니다. 중개사는 단순히 계약서만 써 주는 것이 아니라 권리관계 확인, 시세 조언, 분쟁 예방 같은 역할도 합니다. 보수를 조금 아끼려다 등기부의 위험 신호를 놓치거나 잘못된 조건으로 계약하면, 아낀 금액과 비교할 수 없는 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 특히 전세처럼 큰 보증금이 걸린 거래에서는 꼼꼼한 중개가 보수 이상의 값을 합니다. 보수의 적정성과 중개의 신뢰도를 함께 보는 것이 현명합니다.

보수는 "깎는" 것이 아니라 "협의"하는 것입니다. 다만 너무 싼 곳만 좇다 중요한 확인을 놓치지 않도록 균형이 필요합니다.

자주 묻는 질문

실제 거래에서 많이 궁금해하는 점을 질문과 답으로 모았습니다.

Q. 중개사가 상한요율을 무조건 다 받아도 되나요?

상한요율은 그 이상 받지 못한다는 한도이지, 반드시 그만큼 받아야 한다는 뜻이 아닙니다. 의뢰인은 협의를 요청할 수 있고, 중개사도 이에 응할 수 있습니다. 다만 협의는 계약 전에 하는 것이 좋습니다. 계약서를 쓰고 도장을 찍은 뒤에는 이미 정해진 조건이라 조정이 어렵습니다. 어색하게 느껴지더라도 보수 이야기는 일찍 꺼내는 편이 서로에게 분명합니다.

Q. 같은 집인데 중개사마다 보수가 다른가요?

상한요율은 같지만 그 안에서 협의가 가능하므로, 실제 받는 금액은 중개사무소마다 다를 수 있습니다. 여러 곳을 비교해 보는 것이 도움이 됩니다. 다만 보수 금액만이 아니라 중개의 꼼꼼함과 신뢰도 함께 보는 것이 좋습니다. 결국 안전하게 마무리한 거래가 가장 큰 절약입니다.

Q. 전세에서 보증금만 보면 되나요?

전세는 보증금이 거래 금액입니다. 다만 월세나 반전세는 보증금에 월세를 환산해 더하므로, 보증금만으로 판단하면 실제 보수와 차이가 날 수 있습니다. 월세 비중이 큰 계약일수록 이 차이가 커지니 환산 금액을 꼭 확인하세요.

Q. 계약이 중간에 깨지면 보수를 내야 하나요?

보수는 원칙적으로 계약이 성사됐을 때 발생합니다. 다만 계약이 깨진 이유와 책임 소재에 따라 달라질 수 있어, 분쟁의 여지가 있다면 처음부터 조건을 명확히 해 두는 것이 안전합니다. 애매할 때는 특약으로 남겨 두면 나중에 다툼을 줄일 수 있습니다.

Q. 정확한 요율은 어디서 확인하나요?

요율과 상한액은 지역 조례로 정해지고 바뀔 수 있어, 거래하려는 지역의 지방자치단체나 한국공인중개사협회 안내, 또는 중개사무소에 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다. 이 글의 요율은 전반적인 기준을 잡는 용도로 참고하고, 실제 계약 시에는 그 시점의 공식 기준을 다시 확인하는 습관을 들이는 것이 안전합니다.

중개보수는 거래 금액이 큰 만큼 무시할 수 없는 비용이지만, 상한요율과 계산법을 알아두면 충분히 예측하고 협의할 수 있습니다. 핵심만 다시 정리하면, 표의 요율은 상한이고, 그 안에서 협의가 가능하며, 부가세는 별도이고, 거래 당사자가 각자 자신의 몫을 낸다는 것입니다. 계약을 앞두고 있다면 자신의 거래 금액이 어느 구간에 해당하는지 미리 확인하고, 부가세와 협의 여지까지 따져 보면 합리적인 선에서 마무리할 수 있습니다. 아는 만큼 당황하지 않고, 그만큼 비용도 아낄 수 있습니다.

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