전세 계약 전 체크리스트 — 보증금 지키는 확인 항목 총정리

전세 계약은 큰돈이 오가는 만큼 한 번의 실수가 큰 피해로 이어집니다. 계약 전에 확인할 것을 빠뜨리면 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 놓일 수 있습니다. 처음 전세를 구하는 분도 따라 할 수 있도록 단계별 체크리스트로 정리했습니다.

계약 전 — 권리관계 확인

가장 먼저 할 일은 그 집의 권리관계를 확인하는 것입니다. 등기부등본 한 장이 많은 위험을 걸러 줍니다.

등기부등본을 직접 발급해 소유자를 확인했다
계약 상대가 실제 소유자 본인인지 신분증과 대조했다
근저당이나 가압류 등 선순위 권리가 있는지 확인했다
선순위 채권과 내 보증금의 합이 집값을 넘지 않는지 따져봤다
건축물대장으로 불법 건축물 여부를 확인했다

등기부등본은 계약 직전과 잔금 직전에 각각 다시 확인하는 것이 안전합니다. 그 사이에 근저당이 새로 잡힐 수 있기 때문입니다.

시세와 보증금 점검

보증금이 집값에 비해 지나치게 높으면 위험합니다. 이른바 깡통전세를 피하는 것이 핵심입니다.

주변 비슷한 매물의 매매가와 전세가를 비교했다
전세가가 매매가에 너무 가깝지 않은지 확인했다
선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 시세 대비 안전한지 점검했다

집값이 떨어졌을 때 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는지를 기준으로 보면 됩니다. 매매가와 전세가의 차이가 거의 없는 집은 그만큼 위험이 큽니다.

시세를 확인할 때는 한 곳의 정보만 믿지 말고 여러 자료를 교차해서 봅니다. 부동산 시세 사이트, 국토교통부 실거래가 공개 자료, 인근 공인중개사의 의견을 함께 참고하면 한쪽으로 치우친 정보에 속을 위험이 줄어듭니다. 특히 신축 빌라처럼 매매 거래가 드물어 시세를 가늠하기 어려운 집은 보증금 위험을 더 신중하게 따져야 합니다.

계약 당일

조건을 확인했다면 계약서를 꼼꼼히 작성합니다. 구두 약속은 반드시 특약으로 남깁니다.

계약서의 주소가 등기부등본과 정확히 일치하는지 확인했다
보증금, 잔금일, 입주일을 명확히 기재했다
보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 입금했다
수리 책임, 선순위 설정 금지 등 약속을 특약으로 적었다
대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 확인했다

특약에는 "잔금일까지 추가 담보를 설정하지 않는다"처럼 보증금을 지키는 조건을 넣어두면 도움이 됩니다.

잔금과 입주 후

계약으로 끝이 아닙니다. 입주 직후의 행정 절차가 보증금 보호를 완성합니다.

잔금 전 등기부등본을 다시 확인했다
이사 당일 전입신고를 했다
같은 날 확정일자를 받았다
보증금 규모가 크면 전세보증금 반환보증 가입을 검토했다

전입신고와 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권이 생겨, 집이 경매로 넘어가도 보증금을 보호받을 길이 열립니다. 이 절차는 하루만 늦어도 권리 순위가 바뀔 수 있으니 이사 당일에 처리하는 것이 좋습니다.

이런 신호는 의심하세요

정상적인 거래라면 나타나지 않는 위험 신호가 있습니다. 아래에 해당하면 거래를 멈추고 다시 확인합니다.

시세보다 전세가가 유난히 싸면서 계약을 서두르는 경우
집주인이 직접 나오지 않고 대리인만 내세우며 서류 확인을 꺼리는 경우
보증금을 소유자 명의가 아닌 다른 계좌로 보내라고 하는 경우
등기부등본 확인이나 전입신고를 하지 말라고 요구하는 경우
같은 집에 여러 세입자가 있는 다가구주택인데 선순위 보증금 규모를 알려주지 않는 경우

특히 보증금을 떼이는 전세사기는 위와 같은 신호를 동반하는 경우가 많습니다. 조금이라도 이상하면 계약을 미루고 확인하는 편이 안전합니다.

마지막 점검

전세 계약은 정보 비대칭이 큰 거래입니다. 임차인이 직접 확인하지 않으면 알기 어려운 정보가 많습니다. 등기부등본 확인, 시세 비교, 특약 작성, 전입신고와 확정일자 이 네 가지만 빠짐없이 챙겨도 대부분의 위험은 피할 수 있습니다.

조금이라도 미심쩍은 부분이 있다면 계약을 서두르지 말고, 공인중개사나 관련 기관에 한 번 더 확인하는 신중함이 큰돈을 지키는 길입니다.

계약은 한번 도장을 찍으면 되돌리기 어렵습니다. 며칠 더 알아보느라 좋은 매물을 놓치는 것보다, 충분히 확인하지 않고 계약했다가 보증금을 위험에 빠뜨리는 것이 훨씬 큰 손해입니다. 시간이 걸리더라도 확인할 것은 모두 확인하고 결정하세요.